Imprevisti possono compromettere la stabilità dei progetti e piani di ognuno, rivelando quelli che erano impegni mensili, debiti impossibili da affrontare e ritrovarsi quindi con la propria casa pignorata.

Una delle domande poste con maggiore frequenza è “È possibile salvare la propria casa all’asta? Come bisogna agire?”, pertanto questo articolo approfondirà quelle che sono le problematiche relative alle procedure esecutive, vale a dire le aste giudiziarie, (che a volte finiscono alla ribalta delle cronache) e come agire qualora si voglia tentare di salvare la propria casa all’asta.

Qual è il problema principale?

Bisogna far chiarezza circa quella che è la dinamica più importante al fine di salvare la propria casa all’asta: è impossibile sperare di salvarla senza prima provvedere al pagamento del debito; infatti, salvare la casa non è il vero problema, bensì ripagare il debito accumulato è ciò che interessa veramente al debitore.

Quando si può salvare la propria casa all’asta?

Ci sono precise condizioni che devono realizzarsi affinché sia possibile mettere in salvo la propria casa: non devono esserci mutui o prestiti insoluti che hanno portato a pignoramenti, poiché in tal caso la casa non è più di proprietà propria bensì è stata espropriata e ciò equivale a dire che è stato vietato il diritto di disporre di quel bene: non si è più proprietari del bene bensì occupanti dell’immobile.

Quindi la prima condizione necessaria per salvare la propria casa è quella di possedere effettivamente l’immobile. Un altro requisito fondamentale affinché sia possibile tentare di salvare la propria casa all’asta è quello di non avere alcun debito con altro creditore, ciò equivale quindi a dire che finché il debito non è completamente saldato, ogni tentativo di salvataggio è vano ed anzi potrebbe peggiorare la situazione.

Casa all’asta: cose da evitare assolutamente

Al fine di salvare la propria casa all’asta, ci sono una serie di comportamenti da evitare per non peggiorare la situazione.

Posso ricomprare casa all’asta?

L’idea di ricomprare casa all’asta è da evitare assolutamente al fine di non peggiorare la situazione: è una modalità vietata dalla legge in primis, la quale proibisce al debitore di partecipare come offerente al fine di poter ricomprare quel bene. Qualora si voglia far partecipare un parente, il quale può partecipare solamente se non facente parte del nucleo familiare, bisogna pensarci accuratamente: il debito con la compera della casa non è estinto e bisognerà provvedere al pagamento della rimanenza del debito, innescando così un meccanismo di debitori a vita. Per avere maggiori informazioni clicca qui, perché ovviamente l’argomento è abbastanza vasto e con molti casi specifici da analizzare.

Evitare il cosiddetto “Saldo e stralcio”

Uno degli errori più frequenti che commette chi si trova in situazioni delicate come il pignoramento della propria abitazione, è quello di instaurare una trattativa con il creditore mediante l’aiuto di un professionista: si offre al creditore una somma di denaro minore del debito reale e si propone l’immediato pagamento.

Chiaramente, un’operazione del genere è favorevole soprattutto per il creditore, il quale non accetterà una somma minore rispetto a quella che potrebbe guadagnare in sede d’asta. Ovviamente, l’idea di far partecipare altri creditori è da abolire a priori: comporterebbe altri debiti da saldare e quindi si innescherebbe un circolo da cui è molto difficile uscirne.

Non permettere ad altri di acquistare

Un altro comportamento da evitare assolutamente è quello di arrecare danni alla casa o tentare di scoraggiare potenziali acquirenti: è reato punibile dal codice penale (leggi uno degli ultimi casi) che può portare a sanzioni in denaro, le quali aumenterebbero il debito, e la reclusione. L’esaminazione dello stato della casa è a carico del creditore il quale assumerà un professionista delegato alla vendita, un avvocato, commercialista o notaio, i quali potranno procedere con una querela laddove venga riscontrato un danneggiamento.

Cosa fare quando la propria casa va all’asta

Una volta analizzati quelli che sono gli errori più comuni e frequenti da evitare quando si attraversa una diatriba legale come un processo giudiziario, ora bisogna analizzare quelle che sono le azioni invece da seguire al fine di salvare la propria casa all’asta.

Piano del consumatore

Per quanto scritto sopra, la casa all’asta non è altro che l’effetto di debiti non pagati quindi ciò che un consumatore dovrebbe preoccuparsi di fare è rinegoziare i propri debiti mediante il piano dei consumatori, ossia un piano che, secondo la legge n. 3/2012 offre la possibilità a chi ha difficoltà con i debiti, di ridurli in base a quello che effettivamente può pagare.

Bisogna tuttavia chiarire alcuni punti, ovvero: il piano può essere richiesto qualora i debiti contratti siano esterni ad attività imprenditoriali o professionali, quindi il consumatore dovrà fornire tutti i documenti riguardanti la propria situazione economica ed infine questa deve essere la prima richiesta di ricorrere a questo strumento negli ultimi 5 anni.

Per ottenere il seguente piano, il consumatore può farne richiesta agli Organismi di Composizione della Crisi (leggi approfondimento) oppure a commercialisti, notai ed avvocati, i quali medieranno con i creditori per una diminuzione della somma totale del debito, magari suddividendolo in più anni, con la differenza che il piano del consumatore ha come scopo il garantire al debitore una somma minima per vivere.

Accordo di transazione

L’accordo di transazione avviene quando creditore e debitore giungono ad un accordo che prevede, da entrambe le parti, una rinuncia ad alcune delle pretese fatte in prima istanza. Solitamente, si giunge ad una dilazione del debito, ovvero un’estensione delle rate. È una procedura spesso inglobata nel piano del consumatore.

Sospensione della vendita di una casa all’asta

Il Decreto banche 2016, ha introdotto un tetto massimo del numero di volte di vendita di una casa, fino ad arrivare ad un massimo di decurtazione pari alla metà del prezzo di vendita: se l’asta non ha successo dopo aver raggiunto il tetto massimo, il pignoramento immobiliare si estingue e quindi la casa torna al debitore, che se ne “riappropria”. È tuttavia una procedura molto rara e che difficilmente il creditore permetterà.

Decreto fiscale 2020

Il Decreto fiscale 2020 assicura al debitore la possibilità di sospendere il pignoramento della propria casa qualora quest’ultima sia la prima casa ed il creditore è la banca che gli ha concesso il mutuo. Al fine di avanzare questa pratica, il debitore deve presentare un’istanza al Tribunale per la rinegoziazione del mutuo. Questa pratica è riservata a coloro che hanno subito debiti per motivi non imprenditoriali e richiede due il rispetto di due parametri: bisogna aver rimborsato il 10% del prestito ed il debito non deve superare i 250.000,00€, oltre che il debito deve derivare da un contratto di mutuo con garanzia ipotecaria ed il creditore deve essere una banca e null’altro.

Liquidazione del patrimonio

La liquidazione del patrimonio può essere una strada da percorrere ancora più conveniente del piano del consumatore: essa consiste nel vendere la propria casa, mentre è pignorata e con la somma ottenuta estinguere totalmente il debito, anche se la somma ottenuta è inferiore all’importo in debito. Questa procedura è possibile grazie alla legge 3/2012. Non è un metodo che permette l’effettivo salvataggio della casa in fase d’asta ma permette l’estinzione di tutti i debiti a proprio carico.

Rinuncia agli atti

La rinuncia agli atti in un’esecuzione immobiliare la si ottiene quando debitore e creditore hanno raggiunto mediante legali, un accordo di tipo stragiudiziale. Chiaramente si procede in questa direzione con lo scopo di ottenere la cancellazione della casa all’asta. È una strada molto difficile da percorrere poiché difficilmente verranno accolte richieste del genere da parte del creditore.